Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt bricht ein, die Preise stagnieren und beginnen bereits zu fallen – auch in München.
Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?
Welche Punkte gilt es zu beachten und wie wirkt sich die Situation im Moment auf Vermietungen aus?
Diesen und anderen Fragen gehen wir in diesem Artikel nach.
Doch zunächst: Was ist eigentlich geschehen?
Noch im Januar und Februar 2022 haben wir verkauft, wie all die Jahre davor. Doch dann ist etwas vorgefallen, was ich in über 20 Jahren Immobilienpraxis so noch nie erlebt habe:
Anfang März hatten wir neue Immobilien in den Verkauf genommen. Wir haben alle nötigen Unterlagen für den Verkauf zusammengestellt, schöne Fotos erstellt und mit einem ansprechenden Text Online auf den Immobilienplattformen in die Werbung gestellt.
Und dann passierte Folgendes:
Gar Nichts!
Es meldete sich niemand, nicht einmal ein Irrläufer aus Versehen!
Als am nächsten Tag immer noch keine einzige Anfrage kam, weder per Telefon noch per E-Mail, vermuteten wir zunächst einen technischen Fehler und überprüften alles:
- Stimmten unsere angegebenen Telefonnummern und E-Mails?
Wir schrieben uns selbst an und riefen uns selbst an – alles funktionierte. Immer noch keine Anfragen von Interessenten…
-Waren die Objekte zu teuer? – Eigentlich nicht, sie lagen preislich genau so hoch wie diejenigen Objekte, die wir Anfang des Jahres verkauft hatten. Und dennoch – keine Anfragen…
Dann wurde es dramatisch:
Dass sich für ein Objekt über mehrere Tage GAR NIEMAND gemeldet hatte, war noch nie passiert!
Daher werteten wir die Zahlen Unserer Online-Immobilien-Inserate aus und stellten fest, dass seit März die Anzahl der aktiven Immobilien Sucher, die unsere Inserate angesehen hatten, um 70% eingebrochen war. Das heißt ein Großteil der Interessenten hatte Ihre Suche eingestellt.
Natürlich dachte ich: Vielleicht liegt das an unseren Objekten?
Also habe ich Makler-Kollegen und Freunde angerufen und stellte erschreckenderweise fest: Die anderen stehen vor demselben Problem.
Das betraf sowohl Makler in München als auch in anderen Städten Deutschlands.
Eine Freundin erzählte mir, sie wollte ein Haus in München kaufen. Doch plötzlich seien die Finanzierungszinsen von 1,5 % auf fast 3 % gestiegen. Dies war kein kleiner Unterschied bei einer Kaufsumme von über 1 MIO EURO!
Ein Bekannter erzählte mir, dass er einen Top Käufer für eine Haus für EUR 600.000, - in Hannover hatte. Der Käufer hatte bereits eine Zusage zur Finanzierung durch seine Bank für eine andere Immobilie zum gleichen Preis. Drei Wochen später wollte er das Haus meines Bekannten kaufen. Leider musste ihm die Bank auf Grund der Zinssituation mitteilen, dass sie ihm jetzt nur noch einen Kredit in Höhe von maximal 560.000, - EUR anbieten könne. So eine krasse Änderung innerhalb von nur 3 Wochen!
Bei einem anderen Objekt, in einer super Lage in Nymphenburg hatten wir zwar viele Anfragen, aber die Interessenten gaben von sich aus ausschließlich Angebote ab, die deutlich unter dem Angebotspreis lagen. Das habe ich in den letzten 10 Jahren in diesem Ausmaß nicht mehr erlebt!
Ein weiterer Kunde hatte mich um eine Einwertung für seine Wohnung in Schwabing gebeten. Dem bin ich gerne nachgekommen. Nachdem ich die Einwertung erstellt hatte, ist mir eingefallen, dass ich für diese Wohnung bereits vor 2 Jahren eine Einwertung durchgeführt hatte, mit derselben Einwertungs-Software. Das Ergebnis erstaunte mich: Die Software hatte für das Objekt praktisch den gleichen Wert ausgegeben. Das heißt innerhalb von 2 Jahren KEINE Wertsteigerung in Schwabing! Der Preis war zwar nicht gesunken, aber für München, wo die Immobilienpreise die letzten Jahre konstant um bis zu 10% jährlich gestiegen waren, ist das schon bemerkenswert.
Jetzt war klar: Das ist kein Zufall, kein Ausrutscher. Nein, das ist ein Trend. Der Markt ändert sich, und er ändert sich schnell.
Doch wie kam das so plötzlich?
Zum einen hat Ende Februar der Ukraine Krieg begonnen, der sich natürlich auch emotional auf uns alle auswirkt. Aber schon davor hatte es Preissteigerungen, vor allem im Energiebereich gegeben, die sich durch den Krieg noch verschärft hatten. Pandemiebedingte Engpässe bei den Lieferketten wirken immer noch nach und die Inflation stieg auf fast 10 %.
Als Konsequenz hatten die Notenbanken begonnen Ihren Leitzins zu erhöhen und dies und andere Faktoren führten dazu, dass sich die Zinssätze zur Immobilienfinanzierung innerhalb von einem Jahr fast verdoppelten.
Das dämpft natürlich die Kauflaune. Viele Kaufinteressenten wollen oder können die hohen Zinsen nicht bedienen und haben den Traum, eine Immobilie zu kaufen aufgegeben. Dadurch ist die Nachfrage stark gesunken.
Ein Ende der Entwicklung ist vorerst nicht in Sicht. Im Gegenteil: Wir müssen davon ausgehen, dass die Zinsen sich in den nächsten Monaten noch einmal deutlich steigern werden.
Was bedeutet das nun für Sie als Wohnungseigentümer?
Die Wohnungsvermietung ist von der Entwicklung aktuell nicht betroffen. Die Leute brauchen ja ein zu Hause und diejenigen die sich kein Eigentum kaufen, bleiben weiter zur Miete wohnen.
Von daher besteht für Sie aktuell kein Handlungsbedarf, wenn Sie Ihre Immobilie nicht in den nächsten 1-2 Jahren verkaufen wollen oder müssen.
Allerdings können Sie auch in Ihrem aktuellen Mietverhältnis die Weichen stellen, um einen späteren Verkauf schon jetzt positiv zu beeinflussen. Dazu später mehr.
Welche Immobilien sind eigentlich betroffen?
Der Preisrückgang fällt bei sehr stark nachgefragten Immobilien zur Eigennutzung deutlich weniger stark aus. (z.B. schöne Altbauwohnungen, Dachterrassenwohnungen in Schwabing, Haidhausen und Glockenbach etc.)
Umgekehrt sind Wohnungen aus den 60er und 70er Jahren und Wohnungen in Stadtrandlagen umso stärker betroffen, vor allem wenn sie (schlecht) vermietet sind.
Denn Auf Grund der höheren Zinsen akzeptieren Kapitalanleger in der Regel auch keine Renditen mehr unter 3%.
Das heißt, bei vermieteten Wohnungen entscheidet jetzt wieder die Miethöhe über den Kaufpreis.
Was ist jetzt zu beachten? Was sollte man tun?
Wenn Sie in nächster Zeit nicht verkaufen wollen, sollten Sie prüfen, ob Sie sich (sofern Ihre Wohnung noch nicht vollständig abbezahlt ist) bei Ihrer Bank für die Zukunft jetzt noch günstige Zinskonditionen sichern können.
Des Weiteren sollten Sie prüfen, ob Sie die aktuelle Miete anpassen und steigern können. Gerade weil der Verkauf einer vermieteten Wohnung schwieriger wird, sollte man darauf achten den Mietpreis marktgerecht zu halten, damit man, falls man in die Lage kommt verkaufen zu müssen, dann mit einem zuverlässigen Mieter, der eine angemessene Miete zahlt, gute Verkaufsargumente auf der Hand hat.
Gerne können wir für Sie hierzu kostenlos eine Mietspiegelberechnung durchführen.
Wenn Sie allerdings planen demnächst zu verkaufen, oder Sie nicht sicher sind, ob Sie verkaufen sollen oder nicht, gilt es schnell zu sein, denn die Rahmenbedingungen ändern sich aktuell monatlich – und im Moment nicht zum Besseren.
Was gilt es aktuell beim Verkauf einer Immobilie zu beachten?
„Ein paar Fotos mit dem Smartphone schießen, die Immobilie in Immoscout klatschen und dann an den Meistbietenden verkaufen“ – So hatte sich der ein oder andere den Immobilienverkauf in den letzten Jahren vorgestellt.
Natürlich war dieser Ansatz in der Vergangenheit auch schon nicht ausreichend, um einen guten Preis zu erzielen, aber spätestens jetzt funktioniert er gar nicht mehr.
Ich bin froh, dass ich hier auf meine Erfahrungen aus meinen Anfangsjahren Ende der 90er, Anfang der 2000er Jahre zurückgreifen kann.
Ich kann mich noch gut erinnern, welchen Aufwand wir damals betrieben haben, um Objekte zu vermieten oder zu verkaufen (nach 9/11 und dem Zusammenbruch des Neuen Marktes).
Schon in den vergangenen Jahren konnten wir hier, wo es nötig war, einige Kniffe aus der Trickkiste holen. Heute gilt jedoch umso mehr:
Eine gute Vorbereitung ist das A und O.
Die Banken benötigen immer mehr Unterlagen, welche den Eigentümern und Hausverwaltungen gar nicht vorliegen. Hier ist vorab eine Recherche beim Grundbuchamt, den Notariaten und evtl. der Lokalbaukommission und diversen Archiven.
Denn es kann fatal sein, wenn man erst, nachdem man den idealen Käufer gefunden hat, merkt, dass Unterlagen fehlen. Im Besten Fall verzögert sich der Verkauf um 2-3 Wochen. Im schlimmsten Fall platzt die Finanzierung oder es platzt der Kaufvertrag, weil der Käufer etwas anderes gefunden hat in der Zwischenzeit. Dann fängt man wieder von vorne an – möglicherweise zu schlechteren Konditionen.
Zur guten Vorbereitung gehören auch ein aufbereiteter Grundriss, gutes Fotomaterial, sowie ein Exposee, das gleichzeitig informiert und Interesse weckt. Hierzu kann es nötig sein, die Immobilie neu vermessen zu lassen oder einen Energieausweis zu erstellen.
Als nächstes muss man intensiv Werbung betreiben, um ausreichend Interessenten zu generieren.
Je nach Objekt, können dazu gehören:
Mehrstufige Brief- oder Flyer Aktionen in der Nachbarschaft, Zeitungswerbung, Internetwerbung (nicht nur Immobilienscout), Plakatwerbung und Werbung an die eigene Interessentenkartei.
Mit der nötigen Erfahrung, dem richtigen Fingerspitzengefühl, der gebotenen Schnelligkeit, guten Kontakten zu Notaren, sowie ein bisschen Glück und genügend Verhandlungsgeschick, kann man auch in der aktuellen Situation noch gute Verkaufspreise erzielen.
