Wie wirkt sich der neue Münchner Mietspiegel 2023 auf Ihre Wohnung aus?

Was ist neu, was bleibt gleich und wie wirkt sich das auf Ihre Wohnung aus?

Mitte März ist der neue Mietspiegel 2023 für München erschienen. Oberbürgermeister Reiter hatte davor schon in einer Pressekonferenz angekündigt, dass die durchschnittlichen Mieten laut Mietspiegel 2023 um über 20% gestiegen sind.

Aber das trifft nicht für alle Wohnungen zu.

Wir haben den Mietspiegel für ein gutes Dutzend Wohnungen in München berechnet - einmal nach dem Mietspiegel 2021 und einmal nach dem neuen Mietspiegel 2023. 

Wir wollten sehen wie der Unterschied ausfällt, denn der Mietspiegel ist nicht nur für Mieterhöhungen relevant, sondern auf Grund der Mietpreisbremse auch bei Neuvermietungen, Renovierungen und bei einem Verkauf der Wohnung – zumindest bei einem Verkauf an Kapitalanleger – weil für diese natürlich die potenzielle Miete kaufentscheidend ist.

Um einen guten Überblick zu erhalten haben wir als Grundlage für den Vergleich unterschiedliche Wohnungen in verschiedenen Lagen, mit unterschiedlichen Baujahren, Größen und Ausstattungen ausgewählt. 

Der Vergleich hat Erstaunliches zutage gefördert:

Der individuelle Anstieg pro Wohnung variiert stark! 

Bei einer Wohnung hat sich die Miete „nur“ um 6 % erhöht, während der Anstieg bei einer anderen Wohnung bei satten 27 % lag.
Selbst zwei Wohnungen im selben Haus lagen deutlich auseinander.
Woran liegt das?

Der Mietspeigel wird in mehreren Schritten berechnet.
Zunächst wird aufgrund der Lage des Baujahres und der Wohnungsgröße die Grundmiete ermittelt. Dann wird in weiteren Schritten mit Hilfe der Ausstattungsmerkmale der Wohnung (z.B. Einbauküche, Balkon etc.) die individuelle Miete für die jeweilige Wohnung berechnet.

Im neuen Mietspiegel wurden diese individuellen Merkmale jetzt noch stärker gewichtet. So dass sich hier ein großer Unterschied zur Grundmiete ergeben kann.
Allein für eine EBK mit Geräten gibt es 1,68,- EUR pro m² mehr Miete pro Monat. Das summiert sich bei einer 100m² Wohnung auf über EUR 2000,- pro Jahr.

Folgende Merkmale sind im Mietspiegel 2023 neu dazugekommen u.a.:

Von Vermieter gestellte E-Ladestation für KFZ, Wintergarten, Kachelofen/offener Kamin, zweiter Balkon, sowie eine genauere Unterscheidung von sehr einfachem Altbau, einfachem Altbau und gutem Altbau.

Andererseits spielen Folgende Merkmale im neuen Mietspiegel u.a. keine Rolle mehr:

Rückgebäude, Ausrichtung Balkon nach Süden, Galerie

Das Interessante in diesem Zusammenhang ist jedoch, dass die meisten Merkmale schon seit vielen Jahren konstant geblieben sind. Es lohnt sich also bei einem Mieterwechsel zu überlegen, welche Renovierungen es einem strategisch ermöglichen, langfristig die Miete zu erhöhen, weil man auf Grund der entsprechenden Merkmale Pluspunkte für den Mietspiegel sammeln kann.

Hierzu zwei Beispiele:

Nehmen wir an Sie haben eine 100m² Wohnung, die Sie vermieten möchten: So bringt Ihnen 
1. allein der Einbau eines Handtuchheizkörpers eine Mietsteigerung von jährlich über EUR 500,-.
2. Sollten Sie noch Teppichboden in Ihrer Wohnung haben, kann Ihnen die Modernisierung des Bodens mit z.B. Laminat eine Jährliche Mietsteigerung von bis zu EUR 4300,- pro Jahr bringen.

Und natürlich bieten Sie dem Mieter mit diesen Maßnahmen auch mehr Komfort, so dass er gerne eine höhere Miete bezahlt.

Wenn Sie hierzu Fragen haben oder einen Ratschlag benötigen, können Sie sich jederzeit an mich wenden. Dann können wir gemeinsam Ihr Mietpotential errechnen, Renovierungsstrategien abwägen und damit Ihre Miete optimieren und den Wert Ihrer Wohnung erhöhen.

Kontaktieren Sie mich dazu direkt hier.


Wichtig:

Der Mietspiegel ist nur gültig für unmöblierte Wohnungen in München mit 20-160m² Wohnfläche.
Er gilt also nicht unmittelbar für Häuser, möblierte Wohnungen und auch nicht für Penthouse Wohnungen.

Quellen:

Online Berechnungstool der Stadt München für den Mietspiegel.

PDF-Version der Mietspiegel Broschüre zum herunterladen.

Welche Rolle der Mietspiegel für Immobilieneigentümer spielt und welche Missverständnisse es oft im Zusammenhang mit dem Mietspiegel gibt, habe ich im letzten Newsletter tiefergehend erläutert. Diesen können Sie hier nachlesen.