7 Tipps für ein harmonisches Mietverhältnis

Ich habe in meiner über 20-jährigen Berufspraxis immer wieder beobachtet, wie es völlig unnötig und unerwartet zu Zwistigkeiten zwischen Vermietern und Mietern gekommen ist.

 

Daher stellt sich die Frage: Wie kann man Differenzen mit dem Mieter vermeiden und wie kann man vorbauen, um langfristig ein einvernehmliches und für beide Seiten angenehmes Mietverhältnis zu führen? Welche Punkte sind zu beachten und welche Fehler sind dabei zu vermeiden?

 

Damit Sie mit Ihrem Mieter eine harmonische Partnerschaft aufrechterhalten können, haben wir ein paar Tipps aus der Praxis für Sie zusammengestellt.

 

Es handelt sich um 7 Punkte die sich bei unseren Gesprächen mit Vermietern und Mietern als entscheidend herauskristallisiert haben.

 

Die Beachtung dieser Punkte trägt in der Regel zu einem guten Miteinander zwischen Vermieter und Mieter bei, sogar, wenn das Verhältnis bereits getrübt ist. 

 

 

 

 

 

Wenn man immer erst mit dem Mieter in Kontakt tritt, sobald es zu Problemen kommt, können sich die Gespräche schwierig gestalten. Seien Sie daher regelmäßig in Kontakt mit dem Mieter, auch wenn es kein dringendes Anliegen zu lösen gilt. 

Machen Sie Ihrem Mieter eine Freude: Schicken Sie ihm eine Karte zum Geburtstag (Das Datum können Sie auf der Selbstauskunft sehen, die Sie von uns erhalten haben) oder schicken Sie ihm eine Karte zu Ostern, oder Weihnachten. Wenn die Kommunikation zwischen Ihnen und dem Mieter wie geschmiert läuft, kann sie auch einmal ein schwieriges Thema schultern. Tauschen Sie daher gleich zu Beginn des Mietverhältnisses Telefonnummern und E-Mail-Adressen aus, damit Sie jederzeit gut erreichbar sind. 

Bitten Sie den Mieter, dass er sich bei Ihnen melden soll, wenn er ein Anliegen hat. Handelt es sich um ein größeres Mietobjekt, z.B. ein Haus, kann man vereinbaren, dieses regelmäßig alle 2-3 Jahre gemeinsam zu besichtigen, um Instandsetzungen/ Mängel rechtzeitig zu erkennen und zu planen. Auch können Sie bei informellen Gesprächen mit dem Mieter zwischen den Zeilen mögliche Probleme heraushören und rechtzeitig gegensteuern.

 

 

Schriftliche Kommunikationen z.B. E-Mails, Faxe oder Briefe, können sehr schnell zu Missverständnissen führen. In der Praxis habe ich einige Male erlebt, dass ein Streit praktisch wegen „Nichts“ ausgebrochen ist, nachdem sich durch ein Missverständnis auf Grund einer E-Mail die Fronten verhärtet haben. Warum ist das so? Da man in Gegensatz zu gesprochener Sprache bei schriftlicher Kommunikation nicht die Stimme des Sprechers hört, fehlen einem auch die Emotionen. So kann ein Text leicht missinterpretiert werden. (Manche Menschen drücken sich schriftlich leider auch ungeschickt aus). Hat der Empfänger die harmlose E-Mail erst mal in den falschen Hals bekommen, ist oft der Ofen schon aus, weil jetzt gleich mit einer Riesen E-Mail zum Gegenangriff geblasen wird. 

Mein Tipp daher: Sprechen Sie in wichtigen Angelegenheiten den Mieter möglichst persönlich z.B. per Telefon. Sollten Sie eine schriftliche Kommunikation Ihres Mieters erhalten, welche Sie auf die Palme bringt, atmen Sie tief durch und suchen Sie das persönliche Gespräch, anstatt zurückzuschießen. Wenn Sie andererseits merken, dass der Mieter auf eine von Ihnen verschickte Kommunikation seltsam reagiert, greifen Sie auch hier schnell zum Hörer und klären Sie die Angelegenheit auf. 

So trivial es klingt, dieser Punkt ist meiner Erfahrung nach DER Ausgangspunkt von über 50% aller Streitigkeiten, bei denen es am Ende vielleicht sogar vor Gericht geht. Und alles fängt mit einem banalen Missverständnis an, welches sich hochschaukelt. 

Selbst wenn es zu keinem direkten Streit kommt, kann eine lange schriftliche Kommunikation zu unnötigem Zeitverlust führen. Manche Mieter sehen den Brief, wollen sich nicht damit beschäftigen, oder sind überfordert mit der Thematik und schicken den Brief gleich weiter zur Bearbeitung an den Mieterverein oder Anwalt und nach einer kurzen Zeit füllt eine kleine Angelegenheit einen ganzen Aktenordner…

 

 

Dies soll kein Widerspruch zu obigem Punkt 2. sein. Aber nachdem Sie in einem persönlichen Gespräch eine Einigung erzielt haben (z.B. über die Ankündigung einer Nebenkostenerhöhung), halten Sie diese Vereinbarung schriftlich fest. Dies gibt beiden Parteien nochmals die Chance Missverständnisse aufzuklären. 

Denn nicht selten meint Partei A „rot“ und Partei B versteht und meint „rosa“ und an dieser kleinen Abweichung entzünden sich später Zwistigkeiten. Bei der schriftlichen Zusammenfassung können genau solche Abweichungen aufgedeckt werden und man stellt fest, dass man aneinander vorbeigeredet hat; kann es aber jetzt noch rechtzeitig korrigieren. Des Weiteren hat eine schriftliche Vereinbarung archivierenden Charakter – wer kann sich in 2 Jahren schon ganz genau erinnern was besprochen wurde?

 

 

Manchmal kommt es vor, dass sich andere Eigentümer oder Mieter im Haus über Ihren Mieter beschweren. Hier sollten Sie besonnen vorgehen und erst alle Fakten prüfen. 

Nicht selten, gibt es in einem Wohnhaus ein bis zwei Querulanten, die das „Gras wachsen hören“ und übersensibel reagieren. Fragen Sie andere Mieter und Eigentümer und eventuell die Hausverwaltung, ob sie auch Probleme mit Ihrem Mieter haben. Und am Allerwichtigsten: sprechen Sie persönlich mit Ihrem Mieter, damit er sich zu den Vorwürfen äußern kann. Lassen Sie hier kein Fragezeichen in Ihrem Kopf zurück. Sonst baut der Mieter, ohne es zu wissen und ohne es korrigieren zu können „Minus-Punkte“ bei Ihnen auf. Klären Sie die Situation auf und handeln sie entsprechend. 

In der Praxis ist dieser Punkt vor allem wichtig bei Streitigkeiten zwischen den Eigentümern bzw. Bewohnern und der Hausverwaltung bzw. den Hausmeistern.

 

 

Seien Sie kulant. In der Vermietung fährt man meist am besten mit dem Motto: „Leben und leben lassen“. Kommen Sie dem Mieter manchmal entgegen, bestehen Sie nicht auf jedem Satz im Mietvertrag. Bezahlen Sie auch einmal eine Kleinreparatur, soweit dies sinnvoll ist, selbst wenn es laut Vertrag Mietersache wäre. Kleine Geschenke erhalten die Freundschaft, heißt es, und ein paar Pluspunkte auf dem Konto des Mieters stehen zu haben, kann sich bei eventuell später auftretenden Problemen oder Streitigkeiten als hilfreich erweisen. Es wundert mich manchmal zu sehen, wie viele Mängel an einer Wohnung Mieter bereit sind zu tolerieren, oder selbst instand zu setzen, nur weil sie den Vermieter sympathisch finden. Ausnahmen bestätigen hier wie überall die Regel. 

Manchmal, wenn auch sehr selten, erlebe ich Eigentümer, die sich als Großgrundbesitzer fühlen und benehmen. Niemand möchte gerne von oben herab behandelt werden. Als Vermieter sollte man mit dem Mieter eine Partnerschaft auf Augenhöhe anstreben. Sehen Sie den Mieter als Kunden und bieten Sie ihm in vernünftigem Rahmen Service. Ziehen Sie jedoch einen klaren Strich, wenn Sie merken, dass Ihr Mieter Ihr Entgegenkommen über Gebühr strapazieren möchte. 

Wollen Sie die Miete - gemäß dem aktuellen Mietspiegel - erhöhen, ist der Mieter meist nicht sehr erfreut darüber. Auch hier sollte man sich auf eine akzeptable Mieterhöhung verständigen, mit der beide Parteien gut leben können. Ein guter Mieter ist schließlich auch etwas wert. Zieht der Mieter aus, haben Sie Kosten und Aufwand beim Mieterwechsel.

 

 

Hat der Mieter ein Anliegen, so kümmern Sie sich zeitnah darum. Muss z.B. die Türklingel repariert werden, schieben Sie die Angelegenheit nicht so lange auf, dass der Mieter schon allein durch Ihre Nichtbeachtung verstimmt wird und zum Mieterverein geht. 

Zeigen Sie dem Mieter, dass er Ihnen wichtig ist, und kümmern Sie sich um seine Anliegen. Schlussendlich kommt es Ihnen ja auch zugute, wenn der Mieter Mängel an Ihrem Eigentum aufzeigt, damit Sie die Mängel rechtzeitig in Ordnung bringen können, bevor ein größerer Schaden an der Immobilie entsteht.

 

 

Normalerweise sollte ein Mietverhältnis, wie im Mietvertrag vereinbart, reibungslos funktionieren. Der Vermieter bekommt regelmäßig seine Miete und ansonsten hört er nichts vom Mieter. 

Probleme können dann auftreten, wenn der Mieter - wenn auch vielleicht nur zeitweise - die Miete nicht oder nicht pünktlich bezahlt. Suchen Sie den Kontakt zum Mieter, ohne gleich auf der rechtlichen Ebene zu Streiten. Werden Dritte hinzugezogen, wie Mieterverein oder Anwalt, verhärten sich oft die Fronten, dies sollte nur der letzte Ausweg sein, oder bei wirklich rechtlich kniffeligen Situationen zur Anwendung kommen. Ist der Mieter grundsätzlich gut, ist es manchmal besser eine Vereinbarung zu treffen, die für alle Beteiligten passt. 

Oft, wenn die Situation schon überhitzt ist und die Debatte nicht mehr sachlich, sondern emotional läuft, ist es nötig einen Schritt zurückzutreten und unter Beachtung der obigen Punkte: persönliche Kommunikation, nicht auf Gerüchte hören, leben und leben lassen die Situation erneut anzugehen und sachlich, ohne negative Emotionen zu betrachten. Oft hilft hier auch, wenn man sich ehrlich überlegt, ob man nicht selbst durch eigenes Fehlverhalten mit dazu beigetragen hat, dass die Situation entstanden ist. Denn zu einem Streit gehören immer mindestens Zwei.

 

 

Erfreulicherweise laufen die allermeisten Mietverhältnisse reibungslos. Außerdem lässt sich erfahrungsgemäß ein Großteil der Probleme in einem Mietverhältnis ohne großen Aufwand einvernehmlich lösen. Vor allem, wenn man vor dem Auftreten der Probleme mit dem Mieter ein gutes Verhältnis gepflegt hat. 

Allerdings gibt es Menschen, die sich als völlig uneinsichtig entpuppen und auch Situationen, die restlos verfahren sind. Holen Sie sich hier keinen sauren Magen. Kämpfen Sie nicht gegen Windmühlen. Übergeben Sie die Angelegenheit an einen Profi, der den Fall so gut wie möglich für sie löst und Schwamm drüber…

 

 

Schaffen Sie von Anfang an klare und faire Bedingungen:

Die Weichen für ein gutes Mietverhältnis werden am Anfang gestellt. Bei der nächsten Neuvermietung gibt es daher einige Dinge, die Sie berücksichtigen sollten, um eine gute Basis für ein angenehmes Mietverhältnis zu schaffen. Nehmen Sie sich Zeit, um den passenden marktgerechten Mietzins für Ihre Wohnung zu finden. Überlegen Sie sich genau, welchen Mieter Sie möchten. Die passende Zielgruppe, die für Ihre Mietwohnung in Frage kommt, sollte sich die Miete auch langfristig leisten können. Ziehen Sie immer die zu erwartende Warmmiete in Betracht, die der zukünftige Mieter zahlen muss. 

Lassen Sie den Mieter überprüfen, um seine Bonität sicherzustellen und nehmen Sie sich Zeit den Mieter kennenzulernen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben. Sprechen Sie mit dem Mieter Ihre Erwartungen an das Mietverhältnis durch. Passt das mit seinen Vorstellungen zusammen? Stimmt die Chemie? 

Vergessen Sie nicht, alles Wichtige im Vertrag zu regeln und beachten Sie unsere 7 Tipps, damit mit dem Mieter alles rund läuft.